Bolån – frågorna man ofta glömmer?

31 mars, 2015 - Fredrik Nordquist - 2 kommentarer

BolånDet är mycket om bolån just nu. Finansinspektionen har nyligen beslutat att bankerna ska redogöra för sina genomsnittliga bolåneräntor samt publicerat förslaget till reglerna för amorteringskravet. På bankbyrån har vi publicerat den nya versionen av vårt webbverktyg för att beräkna s k ränteskillnadsersättning. Att redovisa genomsnittliga boräntor, krav på amortering och kostnader för att bryta bundna bolån är alla mycket viktiga saker som kan påverka dina kostnader och utgifter. Men det är faktiskt inte bara att förhandla om räntan, besluta om amorteringstid och eventuell räntebindning.  Det finns faktiskt fler saker man bör tänka på och fråga sin bank om när man ska ta bolån. I detta inlägg ska jag försöka redogöra för de frågor och problem man ofta glömmer.

Uppdelat lån – för- och nackdelar

Det är vanligt att man delar upp sitt bolån i många delar. Fördelen är att man kan binda de olika delarna i olika tidsperioder. Många väljer att ha en del på kort ränta, 3 mån, och en annan på lite längre tid, 2-5 år kanske. På så vis så får man en viss trygghet i en känd ränta/utgift i den längre bindningstiden samtidigt som man har möjlighet att dra viss fördel om den korta räntan ligger lägre. En typisk mellanmjölkslösning som brukar vara populärt i Sverige. Även om rapporter tyder på att kort ränta med 3-månaders bindningstid blir vanligare och vanligare så delar många fortfarande upp lånen. Men det är inte bara räntenivåerna och tryggheten man ska ta hänsyn till om man gör det. För ju mer du delar upp lånet på olika bindningstider desto svårare blir det att lösa lånet och byta kreditgivare utan att behöva betala ränteskillnadsersättning.

Uppdelat lån – Risk för oönskad inlåsning

Har du t.ex. en del på 3 månaders-ränta, en del på 3 årsränta och en del på 5 årsränta, och fortsätter löpande att binda om på dessa bindningstider, så är det först var 15:e år som man är i en situation där man kan byta långivare utan att behöva betala Ränteskillnadsersättning för något av lånen. Har man två delar men en på 3-månader och en på några år så kan man åtminstone byta kreditgivare utan att betala ränteskillnadsersättning i samband med att den längre bindningstiden löper ut. Inlåsningseffekten blir alltså stor om man har många delar och bindningstider på lånet. Det är möjligt att man vill ha olika bindningstider för att skydda sig mot kraftiga räntesvängningar, men man ska vara medveten om konsekvenserna om man vill byta kreditgivare och utnyttja konkurrensen på bolånemarknaden.

Ombindning av räntan – risk för oförutsedd ränteskillnadsersättning

Vad händer när bindningstiden går ut? Ja, enligt ett allmänt råd från Finansinspektionen ska kreditgivaren påminna kredittagaren en månad i förväg att det är dags att fatta ett nytt beslut om räntan. Frågan är vad som händer om man inte svarar sin kreditgivare. De flesta kreditgivare lägger om lånet till 3-månaders ränta om kunden inte svarar (se http://bankforsakring.konsumenternas.se/lana–betala/bolan/fast-eller-rorlig-ranta ). Men enligt Konsumentkreditlagen så kan man ha ett avtalsvillkor som innebär att räntan binds om automatisk på samma bindningstid man hade tidigare om man inte svarar. Det finns fortfarande kreditgivare som har det villkoret kvar i avtalet. Räntenivån på det nya lånet blir då den som vid tidpunkten gäller för bindningstiden. T ex, hade du en 3-årig bindningstid till 4 % ränta och den tiden löper ut så kan kreditgivaren binda om dig på 3 nya år till en räntesats som gäller just då, t ex kanske 5 %, om man inte svarat på påminnelsen. Detta kan bli väldigt ödesdigert om man inte avsett binda om lånet och kanske går i säljplaner. Kolla med din bank hur de gör vid en sådan situation.

Ränteskillnadsersättning på bolån med 3 månaders bindningstid

Många kreditgivare tar inte ut någon ränteskillnadsersättning om man bryter ett 3 månaders lån innan tiden löpt ut. Men de kan göra det om man har avtalat om det och vissa gör det. Kontrollera med din kreditgivare hur de gör i det fallet. Det kanske inte kostar jättemycket att bryta en så pass kort bindningstid men det kan ändå bli tusenlappar att spara i vissa situationer.

Ränterabatt

Avtal om ränterabatter är oftast tidsbegränsade. Det är inte säkert att banken kontaktar dig när den löper ut och det finns ingen lagstadgad skyldighet för dem att göra det heller. Så om du inte har koll på när rabatten löper ut så riskerar du att helt plötsligt betala en mycket högre ränta på ditt bolån. Fråga banken noggrant hur länge den gäller och när ni ska omförhandla den.  Det är bra om rabattvillkoren skrivs in i avtalet så att ni bägge är helt överens om vad som gäller.

Bolåneskydd

Det finns banker som erbjuder sina kunder ett låneskydd. Ett låneskydd är en form av försäkring som kan betala hela eller delar av lånet om en av låntagare skulle avlida. Andra mer omfattande låneskydd kan även innehålla olika sorters betalskydd vid arbetslöshet eller sjukdom. Ett låneskydd kan vara kostnadsfritt eller kosta pengar. Men dessa kan vara förknippade med villkor man kanske missar att uppmärksamma. Det finns bl a låneskydd som har villkor som innebär att man måste samla alla sina krediter hos dem för att skyddet ska gälla. Det kan t ex inkludera kreditkort som ni har hos andra kreditgivare och som man kanske gärna vill behålla. Fördjupa er i villkoren och väg för- och nackdelar noga innan ni bestämmer er. Missar man ett villkor kanske inte låneskyddet gäller när ni behöver det. Kontrollera också om ni t ex kan uppnå önskvärd skyddsnivå genom en vanlig livförsäkring.

Avi-avgifter

Vissa kreditgivare tar ut aviavgifter för lånebetalningar. Har man lånet uppdelat i flera delar kan man få en avi-avgift för varje lånedel. En konsument som hörde av sig till byrån hade lånet uppdelat på tre delar och betalade 45 kronor i månaden för varje lån i avi-avgift. Totalt en årskostnad på 1620 kronor som inte konsumenten hade uppfattat när denne tog lånet.

Sammanfattningsvis – Frågor man ofta glömmer fråga banken

Om jag har bundet lån, vad händer när bindningstiden löper ut och jag inte svarat på påminnelsen?

Tar ni ut ränteskillnadsersättning på 3-månaders lån?

Hur länge gäller min ränterabatt?

Vem kallar till möte när rabatten löper ut? Gör banken det eller måste jag hålla koll själv?

Erbjuder ni låneskydd? Vilka villkor gäller i så fall? Vadkostar det och finns det alternativ?

Tar ni ut avi-avgifter för lånebetalningarna? Om så är fallet, hur kan jag undvika dem?

Fredrik Nordquist

Om Fredrik Nordquist

49-årig jurist på Konsumenternas Bank- och finansbyrå med examen från University of Strathclyde i Glasgow. Har även ett "UK Diploma" i Anti-Money Laundering and Counter Terrorist Financing från International Compliance Association i London. Har stort intresse för privatekonomi och då främst om betaltjänster och sparande. Vill framförallt väcka intresse för vardagsfrågor som påverkar konsumentens plånbok och tillgång på finansiella tjänster.

2 reaktion på “Bolån – frågorna man ofta glömmer?

  1. Adel Bader

    Hej
    Vi ska låna ca 2.5 miljoner för hus som vi köpt nyligen.Vi ha bra ankomst.Har ni några förslag på hur ska vi dela upp lånet? Vi har fått bra lånränta.
    Mvh Adel

    Svara
  2. Fredrik NordquistFredrik Nordquist Inläggsförfattare

    Hej
    Det bi bör tänka på om ni delar upp lånet är att ni inte skapar för stora inlåsningseffekter. Ju fler delar ni har ju mer sällan kommer lånets delar ligga i fas för att kunna byta långivare utan att behöva betala ränteskillnadsersättning. Väg det emot de fördelar ni vill uppnå med att dela upp det.

    Svara

Kommentera

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *